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D’après la loi de 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriété doit être gérée par un syndic de copropriété. Cependant, il existe trois différents modèles de gestion de la copropriété : le syndic professionnel, le syndic bénévole et le syndic coopératif. Nous vous expliquons dans cet article quelles sont les spécificités de chaque modèle de gestion.
Rappel : les parties prenantes de la copropriété
La loi du 10 juillet 1965 dispose qu’il existe trois principales parties prenantes au sein de la copropriété :
- Le syndicat des copropriétaires : cet organe est créé lors de la naissance de la copropriété, et ce, sans formalité. L’ensemble des copropriétaires compose le syndicat des copropriétaires ;
- Le syndic de copropriété : il assure la gestion administrative et financière de la copropriété ainsi que la bonne tenue de l’immeuble et la sécurité des résidents. Celui-ci est nommé par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale à la majorité absolue ;
- Le conseil syndical : c’est une entité qui est composée uniquement de copropriétaires. Le rôle principal du conseil syndical est d’être l’intermédiaire des copropriétaires et du syndic ainsi que de contrôler la gestion du syndic. Cependant, son rôle peut varier en fonction du mode de gestion de la copropriété. Il est à noter que la constitution d’un conseil syndical est facultative, sauf si la copropriété est gérée en syndic coopératif.
Ces trois parties prenantes coexistent et garantissent le fonctionnement optimal de la copropriété. En effet, le syndic de copropriété convoque chaque année au minimum une assemblée générale afin que le syndicat des copropriétaires puisse prendre des décisions pour la copropriété.
Un ordre du jour est établi pour définir les résolutions qui seront votées lors d’une assemblée générale. Le syndic lui-même, un membre du conseil syndical ou un copropriétaire peut proposer une résolution à ajouter à l’ordre du jour. Lors de l’assemblée générale, ce sont ensuite les copropriétaires qui votent pour ou contre l’ensemble des résolutions de l’ordre du jour selon les règles de majorité définies par la loi.
Les trois modèles de gestion de la copropriété
Conformément à la loi, il existe trois différents modèles de gestion de la copropriété. Nous vous les détaillons précisément ci-dessous.
Le syndic professionnel
Le syndic professionnel est une entreprise, aussi appelé cabinet de gestion, qui assure la gestion de la copropriété. La profession de syndic est encadrée par la loi de 1965 et la loi Hoguet. En effet, pour être syndic professionnel, il est impératif de :
- Posséder une carte professionnelle qui mentionne le statut de syndic de copropriété. C’est la Chambre de commerce et de l’Industrie (CCI) qui délivre cette carte pour une durée de 3 ans ;
- Disposer d’une garantie financière suffisante pour rembourser à la copropriété ses fonds en cas de faillite ;
- Souscrire à une assurance professionnelle en responsabilité civile ;
- Ne pas être soumis à l’interdiction d’exercer une profession réglementée et ne pas avoir commis de crime ou de recel.
Les copropriétaires paient des honoraires au syndic professionnel pour qu’il assure la gestion de la copropriété. Les honoraires correspondent aux missions obligatoires du syndic, définies par l’article 18 de la loi de 1965. Cependant, pour toute prestation supplémentaire non incluse dans le forfait de base, le syndic va facturer des suppléments soit au copropriétaire concerné soit au syndicat des copropriétaires selon la nature de la prestation. Par exemple, le prix d’un état daté est plafonné à 380€ TTC et, en moyenne, un syndic professionnel prend 4% de commission sur le montant total des travaux HT menés dans les parties communes d’une copropriété.
Afin de comparer facilement les devis des syndics professionnels, la loi ALUR de 2014 a instauré l’utilisation d’un contrat-type pour les syndics professionnels. De cette façon, l’ensemble des prestations incluses ou non dans les honoraires sont explicites et une grille tarifaire permet de connaître en détail l’ensemble des frais demandés.
Désormais, il existe aussi des syndics en ligne dont la gestion est dématérialisée. Cependant, aucun gestionnaire ne se déplace sur le lieu de la copropriété, ou cette prestation est facturée aux copropriétaires.
Le syndic bénévole
Le syndic bénévole est un copropriétaire qui assure la gestion de la copropriété. Il est élu par les copropriétaires en assemblée générale à la majorité absolue. Le syndic bénévole est une alternative économique comparée au syndic professionnel.
Cependant, si les copropriétaires le votent en assemblée générale à la majorité absolue, il est possible d’octroyer une contrepartie financière au syndic bénévole qui peut prendre deux formes :
- Une rémunération pour la fonction de syndic : dans ce cas, le montant ne doit pas dépasser les revenus principaux du syndic bénévole pour ne pas faire de concurrence aux prestations d’un syndic professionnel. La rémunération est aussi soumise à l’impôt sur le revenu des bénéfices non commerciaux ;
- Un défraiement des frais professionnels : le défraiement permet de rembourser les frais engagés par le syndic pour exercer sa fonction, comme les frais de déplacement ou l’assurance responsabilité civile personnelle.
Le syndic coopératif
En syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui assure la gestion de la copropriété, et ce, sans intermédiaire. Même si légalement, c’est le président du conseil syndical qui est le syndic ; dans les faits, tous les conseillers syndicaux participent à la gestion de la copropriété selon leurs affinités et de leurs disponibilités : convocation aux assemblées générales, envoi des appels de fonds, gestion des travaux et des sinistres, etc.
Cependant, contrairement au syndic bénévole, les copropriétaires ne peuvent pas rémunérer les membres du conseil syndical pour l’exercice de leurs fonctions.
Choix du syndic : l’impact sur la gestion des contrats et des équipements de la copropriété
Comme précisé précédemment, peu importe le modèle de gestion choisi, le syndic de copropriété devra toujours assurer les mêmes missions. Cependant, passer en autogestion représente de nombreux avantages.
En effet, lorsque la copropriété est gérée par un syndic bénévole ou un syndic coopératif, les copropriétaires et le syndic partagent les mêmes intérêts. Dans ce cas, le syndic ou les membres du conseil syndical ont plus tendance à comparer le prix des devis de prestataires pour réduire leur montant et/ou obtenir des prestations supplémentaires.
Aussi, le syndic coopératif permet d’améliorer la réactivité lorsqu’un problème survient dans la copropriété, comme le dysfonctionnement d’un équipement de chauffage par exemple. En effet, n’importe lequel des membres du conseil syndical peut alors appeler le prestataire mandaté par un contrat d’entretien pour trouver une solution rapidement.
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