Le DPE est-il obligatoire ?

Qu’est-ce que la Performance énergétique ?

La performance énergétique se réfère à la quantité d’énergie consommée ou perdue dans un bâtiment ou une habitation. Plus un logement est performant sur le plan énergétique, moins il consomme d’énergie pour le chauffage, la climatisation, l’eau chaude, l’éclairage, etc. Cette performance est évaluée grâce au DPE qui attribue une note, de A à G, en fonction de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre.

Une bonne performance énergétique est donc synonyme d’économies d’énergie, de réduction de l’impact environnemental et d’un meilleur confort de vie. Elle est influencée par plusieurs facteurs tels que :

• L’isolation du logement (murs, toiture, fenêtres…)
• Le système de chauffage
• La production d’eau chaude
• La ventilation.

Il est à noter que l’amélioration de la performance énergétique d’un logement peut nécessiter des travaux de rénovation, qui peuvent être soutenus par des aides financières. Le DPE ne prend pas en compte la manière dont les occupants utilisent le logement : si le chauffage est réglé à 23°C, si l’eau chaude coule en permanence, si les volets ne sont pas fermés la nuit… C’est bien le bâtiment  / la structure et les équipements qui sont analysés.

Les obligations liées au DPE

DPE : une obligation lors de la vente

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est non seulement indispensable lors de la location d’un bien immobilier, mais aussi lors de sa vente. En effet, le DPE fait partie intégrante du Dossier Diagnostic Technique (DDT) qui doit être remis à l’acquéreur avant la vente.

Cette obligation existe depuis le 1?? novembre 2006 et concerne tous types de biens : maison individuelle, appartement, local d’activité tertiaire… Le DPE doit être réalisé par un professionnel certifié et est valide pendant 10 ans.

De plus, depuis le 1?? janvier 2011, le classement énergétique du bien doit être indiqué dans toutes les annonces immobilières. Cet indicateur permet aux potentiels acheteurs d’estimer la consommation énergétique du logement et son impact écologique.

Le DPE pour les bâtiments neufs

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est également obligatoire pour les bâtiments neufs ou lors d’une nouvelle partie d’un bâtiment. Ce DPE, souvent appelé « DPE neuf » ou « DPE construction », s’applique dès lors que la demande de permis de construire a été déposée après le 1?? juillet 2007.

Sa réalisation doit se faire avant même que le logement ne soit habité, et il est à la charge du maître d’ouvrage. Basé sur les résultats du récapitulatif standardisé d’étude thermique ou énergétique, le DPE neuf permet d’anticiper la performance énergétique du bâtiment.

Cependant, certaines exceptions existent : les constructions provisoires d’une durée d’utilisation inférieure à deux ans où les bâtiments indépendants de moins de 50 m² de surface de plancher ne sont pas concernés par cette obligation.

Le DPE pour les travaux de rénovation

Le DPE devient obligatoire pour bénéficier des subventions liées à MaPrimeRénov’ à compter du 1?? janvier 2024. Son enregistrement lors du dépôt d’un dossier est indispensable. À compter du 1?? juillet 2024, une seconde obligation entre en vigueur : Les logements avec un classement DPE F ou G pourront plus avoir d’aides financières de MaPrimeRénov’ pour des travaux « Mono-lot ». Les aides ne seront délivrées que pour des travaux de rénovation globale pour les logements classés F ou G.

Nouvelle réglementation et durée de validité

La nouvelle réglementation entrée en vigueur le 1?? juillet 2021 a introduit des changements importants concernant la durée de validité du DPE. Les DPE faits avant cette date suivent des règles spécifiques :

Les DPE réalisés entre le 1?? janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022.
Les DPE effectués entre le 1?? janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.
Pour les DPE réalisés après le 1?? juillet 2021, la durée de validité reste de 10 ans. Il est à noter que tous les DPE doivent être effectués par des professionnels certifiés.

Impact des nouvelles normes sur les propriétaires

Les nouvelles normes du DPE en 2023 ont un impact non négligeable sur les propriétaires. L’interdiction de mettre en location des logements classés G+ est une des principales modifications. De plus, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter le loyer.

De surcroît, les propriétaires d’habitats classés F ou G souhaitant vendre sont désormais dans l’obligation de réaliser un audit énergétique à partir d’avril 2023. Cette mesure concernera progressivement les biens classés E ou D.

Face à ces nouvelles obligations, les propriétaires sont fortement incités à améliorer la performance énergétique de leurs logements pour éviter les sanctions.

Le classement énergétique d'un logement

Comment est déterminée la Classe énergétique ?

La classe énergétique d’un logement est déterminée par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ce dernier évalue la consommation d’énergie et l’impact d’émissions de gaz à effet de serre du logement pour le classer de A à G, A étant le plus économe et G le plus énergivore.

Pour calculer la classe énergétique, le DPE prend en compte plusieurs critères, notamment :

• la quantité d’énergie consommée ou perdue dans le logement,
• la performance de l’isolation,
• la qualité des équipements de chauffage et de production d’eau chaude.

La classe énergétique est ensuite consignée sur l’étiquette énergie-climat, un document obligatoire lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier.

DPE pour un appartement : les spécificités

L’évaluation du DPE pour un appartement partage de nombreuses similarités avec celle d’une maison, mais présente également des particularités propres au mode de vie en appartement.

En effet, le DPE d’un appartement prend en compte des facteurs spécifiques tels que :

• La présence de voisins mitoyens qui peuvent contribuer à l’isolation thermique
• L’emplacement de l’appartement dans l’immeuble (rez-de-chaussée, étage intermédiaire, dernier étage)
• Les spécificités propres à la copropriété (chauffage collectif ou individuel, isolation des parties communes)

De plus, pour les copropriétés, des échéances spécifiques ont été mises en place pour la réalisation d’un DPE collectif : le 1?? janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots et le 1?? janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots.

Il est par ailleurs à noter que le coût du DPE peut varier en fonction de la taille de l’appartement. En moyenne, il faut compter un peu moins de 100 euros pour un petit appartement (studio/une pièce) et jusqu’à près de 250 euros pour les plus grandes surfaces.

Les exceptions à l'obligation de DPE

Les cas où le DPE n’est pas obligatoire

Bien qu’essentiel dans la plupart des cas, le DPE n’est pas systématiquement requis. Par exemple, les bâtiments non résidentiels agricoles, les constructions provisoires et les mobil-homes ne sont pas soumis à cette obligation. De plus, les bâtiments indépendants de moins de 50m² sont également exemptés de cette obligation.

En outre, certaines transactions immobilières peuvent se dérouler sans DPE. Il en va ainsi pour les contrats de bail rural ainsi que les locations saisonnières. Enfin, les logements en Outre-mer ne sont pas soumis à cette exigence, bien que cela soit susceptible d’évoluer, comme en Guadeloupe et Martinique où le DPE est déjà en vigueur.

Comment se déroule un diagnostic énergétique ?

Le déroulement du diagnostic énergétique nécessite plusieurs étapes méthodiques. En premier lieu, le diagnostiqueur procède à l’identification du bien immobilier, notamment sa surface habitable et ses caractéristiques géométriques. Il examine ensuite les divers systèmes et équipements du logement qui impactent sa consommation énergétique, tels que :

• L’isolation thermique (murs, sols, toiture, fenêtres)
• Le système de chauffage
• La production d’eau chaude
• Le système de ventilation
• Le système de climatisation

Ces informations sont collectées soit par l’observation directe sur place, soit à partir des factures d’énergie du propriétaire si disponibles. Le diagnostiqueur prend également en compte la situation géographique du logement et les travaux de rénovation énergétique effectués. À l’issue de l’analyse, une note est attribuée au logement, qui correspond à son classement énergétique, allant de A (très économe) à G (très énergivore).

DPE et Ademe : quel lien ?

Le rôle de l’Ademe dans le DPE

L’Agence de la Transition Écologique (ADEME) joue un rôle central dans le processus du DPE. En tant qu’acteur majeur de la transition énergétique, l’ADEME est responsable de la certification des diagnostiqueurs habilités à réaliser ces diagnostics. Elle assure donc la qualité et la fiabilité des DPE en France. L’ADEME intervient aussi en tant qu’observatoire du DPE. Les diagnostiqueurs se doivent de transmettre le DPE à l’ADEME qui délivre un numéro d’identification à 13 chiffres, attestant de l’efficacité énergétique du bien immobilier. Sans ce numéro, le DPE n’est pas valable.

Conséquences d'un DPE défavorable

Puis-je vendre un logement avec un mauvais DPE ?

Oui, il est tout à fait possible de vendre un logement avec un mauvais DPE, classé F ou G. Cependant, cela peut avoir des conséquences sur le prix de vente et la facilité de la transaction. En effet, un mauvais DPE peut entraîner une décote du prix de vente de près de 6,7% en moyenne.

L’impact d’un mauvais DPE sur la vente :

• Prix de vente : Les acheteurs potentiels sont de plus en plus sensibles à la performance énergétique des logements. Un mauvais DPE peut donc impacter le prix de vente de votre bien.
• Attractivité : Un logement énergivore peut être moins attractif pour des acheteurs soucieux de leur consommation énergétique et de leur impact sur l’environnement.
• Temps de vente : Les logements avec un mauvais DPE peuvent mettre plus de temps à trouver preneur.

Il peut parfois être judicieux d’investir dans des travaux de rénovation énergétique avant la vente pour améliorer le DPE et ainsi la valeur de votre bien. Cependant, cette décision doit être mûrement réfléchie, car tous les travaux ne se valent pas en termes de retour sur investissement.